Två sätt att säkerställa försäljning i brf-projekt

Förhandsavtal eller Fullteckningsgaranti.
Vad är skillnaden?

Förhandsavtalvar ursprungligen - och är fortfarande - ett sätt för köparen att säkra upp villkoren för tillträde, med 6-12 månaders framförhållning. Det var en affär mellan förening och köpare. Bruket att banker kom att kräva bindande förhandsavtal redan innan byggstart har växt fram gradvis. Det tog fart ordentligt efter finanskrisen 2008 under en lång period av kraftiga prisstegringar. En okänd andel förhandsavtal tecknades som en spekulativ investering. Riskerna med tidiga förhandsavtal kompenserades av förväntade prisökningar. Under den här perioden föll styrräntan från 5,5% till under noll, så förväntningarna slog ofta in. Samtidigt ökade kraven på bankerna att ha bättre krisberedskap.

Metodenatt säkerställa försäljning med förhandsavtal har problem idag. Det ena är efterfrågan. Köpare kan inte längre förvänta sig samma prisökning. Därför finns inte samma incitament att teckna sig före byggstart. Det andra är lagändringar som gör det lättare att häva avtalet. Så förhandsavtalen är svårare att få påskrivna. Väl påskrivna har de inte längre samma säkerhet för säljare - eller bank.

Fullteckningsgarantiär ett nytt sätt att säkerställa försäljning till slutkund som kortar ledtider och ökar handlingsfriheten för både projektör och konsument. Den tar fasta på det självklara att ingen vet var marknaden kommer vara ett par år fram i tiden och säkerställer att alla enheter blir sålda till slutkund. Samtidigt säkerställs föreningens egna kapital enligt ekonomisk plan. Det är inte fallet vid, säg, 70% förhandsförsäljning, där 30% har ett oklart utfall.

Den stora skillnaden är vem som bär risken för prisfall under byggperioden.

Förhandsavtal lägger risken på den som är absolut minst lämpad: konsumenten. Fullteckningsgaranti flyttar risken till projektören som har betydligt bättre förutsättningar att hantera den. Försäkringsbolaget blir den yttersta garanten för försäljning till slutkund och föreningens fulla kapitalisering.

Det är en anpassning till dagens marknad som alla tjänar på:

• Konsumenten köper närmare färdigställande när man kan sälja existerande boende i samma marknad som man köper nytt och samtidigt säkra lånelöfte i bank.
• Föreningen har 100% av insatser och upplåtelseavgifter garanterade från första spadtaget.
• Bostadsutvecklaren kan hålla en mer följsam prissättning uppåt och nedåt, med förhandsförsäljning anpassad till förutsättningarna för varje projekt. Det blir snabbare byggstart, lägre osäkerhet i genomförandet, tidigare färdigställande och ökat prisutrymme mot kund.
• Banken finansierar projekt som har väsentligt lägre risk i genomförandet med försäljning enligt ekonomisk plan garanterad av en mycket kreditstark part. Samtidigt garanteras föreningens återbetalningsförmåga under byggkreditivet.

Fullteckningsgaranti vs. Förhandsförsäljning

Bostadsutvecklaren är den som bäst kan avgöra vilken grad av förhandsförsäljning som behövs i ett projekt. Höga krav på förhandsförsäljning från banken kan leda till att projektrisken ökar. Och kan inte förhandsköparen betala när det är dags är det begränsat vad som går att göra. Man kan inte lugga en flintskallig.

Bättre då att låta bostadsutvecklaren själv hantera den ökade kommersiella risk som kan uppstå vid sänkta krav på förhandsförsäljning - både uppsida och nedsida. Ett finansiellt institut borgar för bostadsutvecklarens skyldighet att betala insatser till föreningen för alla bostadsrätter som fortfarande är osålda efter färdigställande. Det ger ökad trygghet åt både föreningen och banken.

Har marknaden fallit när projektet är färdigställt och man förlorar köpare, oavsett om de tecknat förhandsavtal eller inte, blir det ytterst ett finansiellt institut som bär risken för prisfallet istället för slutkonsumenten.

Konsumenten kan teckna sig för köp nära färdigställande, utan osäkerheten som finns under ett förhandskontrakt. Med sänkta krav på förhandsförsäljning kan bostadsutvecklaren byggstarta tidigare och säkra upp projektkostnaderna. Under status quo innebär fullteckningsgarantin att projektets intäkter går upp, projektets kostnader går ner och det blir klart snabbare. Banken får i alla lägen en starkare säkerhet än vad man har idag, oavsett hur marknaden utvecklas.

Totalt sett leder det till högre lönsamhet i byggbranschen och ökad nyproduktion av bostäder.

ur bankens perspektiv

Fullteckningsgaranti jämfört med förhandsförsäljning

De förbättringar långivaren får jämfört med krav på, säg, 70% förhandsförsäljning är:

• Återbetalning av byggkreditiv garanteradeftersom försäljning enligt ek plan är garanterad. Garantin säkerställer föreningen inför återbetalning under kreditivet.
• Projektavslut garanterat.Återbetalning av byggkreditiv och försäljning till slutkund av alla enheter säkerställs av garantin. Därmed säkerställs också att hypotekslånet kommer på plats och projektets kan avslutas. Med 70% förhandsförsäljning har banken en ej säkerställd motpartsrisk på förening och utvecklare för resterande 30%. Blir det inte sålt och utvecklaren får problem att fullgöra åtagandet mot föreningen riskerar föreningen att inte kunna återbetala kreditivet. Därmed riskeras också att hypotekslånet inte kommer på plats. De riskerna finns inte här.
• Starkare kreditvärdighet:Finansiellt institut med S&P ”A+” istället för hushåll och företag.
• Juridiskt säkrare.En proprieborgen kan inte hävas. Garantin är ”on-demand”, väl slutbesiktning är godkänd och slutbesked utfärdats. Förhandsavtal går att tvista om och kan hävas.
• Lägre operationell risk.Fullteckningsgarantin kräver ingen hantering eller rapportering under löptiden och gäller för det fulla beloppet utan tidsbegränsning tills den sägs upp av förening och bank. Förhandsavtal kräver mer handläggning och har därmed också en högre operationell risk.
• Frigör kreditutrymme.Försäkringsbolaget riskavlastar banken utan att ianspråkta motsvarande kreditutrymme i sin egen regress på företaget. Försäkringsbolaget säkerställer regress genom pantförskrivning av tillgångar i projektbolaget utan krav på moderbolagsgaranti. Banken behåller primär rätt i panten, försäkringsbolaget har sekundärpant.
• Projektets kostnadssida.Lägre genomföranderisk och lägre risk för kostnadsökning tack vare snabbare byggstart och tidigare projektslut.
• Projektets intäktssidaär säkerställd. Föreningen har ingen exponering mot marknadsrisk. 100% garanterat istället för 70% sålt på förhandsavtal. Försäljning till slutkund säkerställd.